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LMNP classique : amortissement et charges déductibles

Le régime du statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous offre la possibilité d’accéder à des réductions d’impôts avantageuses.
Pour y parvenir, vous disposez de deux possibilités :

  1. Le régime forfaitaire : Vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos revenus locatifs.
  2. Le régime réel : Son entrée s’effectue automatiquement à partir de 70 000 € de recettes locatives annuelles. En dessous, vous devrez en effectuer la demande.
    Le régime réel permet de déduire certaines charges de votre investissement, de vos revenus locatifs :
  • Intérêts d’emprunt
  • Travaux
  • Charges de copropriétés
  • Taxe foncière
  • Prime d’assurance de l’immeuble

En location meublée, vous pouvez aussi mettre en place un mécanisme d’amortissement ouvrant droit à une réduction, voire une annulation totale de votre impôt sur vos revenus locatifs.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

Le processus d’amortissement est un enjeu majeur dans votre location meublée. Il est nécessaire de bien comprendre son fonctionnement afin de l’appliquer correctement.

Un amortissement financier peut être défini par l’annulation progressive d’une dette. En comptabilité, il correspond à la perte de valeur d’un objet destiné à perdurer dans le temps au sein d’une entreprise.

Cette diminution d’appréciation prendra la forme d’une charge qui, ajoutée au bilan comptable de l’entreprise, réduira son imposition.

Dans le cadre d’une location meublée, le mécanisme repose sur la même méthode. Ici, l’objet qui perd de la valeur est le bien loué. Ce dernier s’use au fil du temps, ce qui a pour conséquence de diminuer sa cote sur le marché.

En LMNP, l’amortissement du bien se calcule par composants. Un composant est un élément constituant le bien. Il peut s’agir :

  • Du terrain
  • De l’immobilier et des frais d’acte (déductibles sur 25 à 40 ans)
  • De l’aménagement intérieur du bien : meubles et équipements (déductibles sur 5 à 10 ans), travaux.

L’acquisition de meubles ou la réalisation de travaux peuvent être amortis si la valeur unitaire des opérations réalisées est supérieure à 598 €. Dans ce cas, les factures devront être datées et attester que les manœuvres ont été réalisés après la date de début de votre activité stipulée sur votre déclaration P0i.

Les constructions qui constituent la structure du bien sont : escaliers, planchers, revêtement des murs, plafonds…

Chaque élément correspond à un pourcentage de la valeur totale du bien et a une durée d’amortissement établie. C’est à vous de définir un pourcentage cohérent, en accord avec la durée de vie du composant.

En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en fiscalité lors de cette étape. Des valeurs trop éloignées de la réalité pourraient vous porter préjudice lors de votre déclaration auprès de l’administration fiscale.

Par exemple, un revêtement des murs à hauteur de 20% de la valeur du bien ne pourra être amorti. Dans le cas contraire, une déduction de la valeur de vos plafonds calculée sur 5 ans sera largement sous-évaluée.

Lorsque vous aurez calculé les déductions liées à vos composants, vous devrez les additionner pour obtenir le montant votre amortissement annuel. Ce dernier considéré comme une perte de valeur du bien, pourra être imputé à votre revenu imposable et réduira ainsi votre fiscalité.

Les autres avantages de l’amortissement :

  • Possibilité de stocker ses composants : il faut savoir qu’un amortissement ne peut donner lieu à une situation de déficit, votre résultat ne pouvant être négatif. Toutes les valeurs non déduites sont stockées et pourront être réutilisées les années suivantes, sans limite de temps.
  • Peu contraignant à la revente : si vous ne louez pas votre meublé par le biais d’une société de gestion, l’amortissement n’a aucune incidence en cas de plus-value réalisée sur le bien.

Amortissement dans les résidences de services

Vous pouvez également bénéficier du mécanisme d’amortissement dans le cadre de votre investissement dans des résidences de services.

Ces dernières peuvent être :

  • Des résidences étudiantes
  • Des résidences touristiques
  • Des Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)

En plus des réductions d’impôts énoncées précédemment, l’investissement en résidence de service ouvre droit à la réduction de la TVA payée lors de l’acquisition du bien.

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