La fiscalité LMNP

Il existe plusieurs fiscalités pour un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : le statut LMNP Classique, le régime des Micro-BIC, et la loi Censi-Bouvard.

Il est important d'en comprendre les spécificités avant de finaliser son investissement LMNP.

Micro-BIC

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600 € vous relevez du régime des Micro-BIC, sauf si vous optez pour le régime réel (le principe est le régime Micro-BIC, le régime réel n'étant appliqué que sur demande de votre part).

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos loyers, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % du montant de vos loyers. Vous ne pouvez déduire aucune autre charge.
Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, c’est à dire lorsque vous n’avez plus d’amortissements à déduire.

Il faut noter qu'il est impossible d'être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.

LMNP Classique (Amortissement)

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 € par an (ou si vous optez pour cette option par choix) vous êtes imposé selon le régime réel.

Vous pouvez alors déduire toutes les charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires comptables, prime d'assurance de l'immeuble) de vos revenus locatifs.

Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement sur :

5 à 10 ans pour les meubles et équipements.
25 à 40 ans pour l'immobilier et les frais d'acte.

Ces amortissements en location meublée (qui sont la grande différence par rapport à de la location classique) ont pour conséquence une quasi ou totale défiscalisation des loyers encaissés.

Dans le cas d'un achat en résidence services vous pouvez également récupérer la TVA payée lors de l'achat du bien.

LMNP Censi-Bouvard

Toujours dans le cadre du régime réel d'imposition il est possible d'opter pour l'amendement Censi-Bouvard appliqué à la loi LMNP.
Celui-ci s'applique pour les investisseurs se portant acquéreurs d'un ou plusieurs logements dans une résidence services (plus d'informations sur ce type de résidences ici).

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt de 11% du prix d'acquisition HT (plafonné à 300 000 €), répartie sur 9 ans. Le solde de la réduction d’impôts peut être reporté pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année.

Pour un engagement de conservation du bien d’une durée de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l'acquisition.

Un bail commercial lie l'investisseur au gestionnaire de la résidence, un loyer est donc perçu pendant toute la durée du bail, au minimum égale à 9 ans. Le gestionnaire aura la responsabilité de la location et de la gestion du bien, offrant une certaine sérénité à l'investisseur.

Si les choix du type de bien et de son emplacement sont très importants lors d'un investissement immobilier LMNP, le choix d'une fiscalité adaptée à sa situation l'est tout autant. Ceci afin d'assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement.

Prendre le temps d'effectuer une étude personnalisée détaillée en prenant en compte votre capacité d'épargne et votre situation fiscale, avant de concrétiser son achat, est une étape essentielle pour la réussite de son investissement.

Choisir la fiscalité LMNP adaptée à sa situation

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